Cena mieszkania z licytacji

Katarzyna Tomczak
13.05.2013 , aktualizacja: 29.11.2013 11:29
A A A Drukuj
Fot. Shutterstock

Fot. Shutterstock

Na cenę mieszkania wystawionego na licytację, podobnie jak w przypadku cen rynkowych, wpływ mają takie czynniki jak: lokalizacja, powierzchnia, piętro, standard wykończenia mieszkania. Nie bez znaczenia jest również rok budowy budynku i sąsiedztwo.
Jedną z najważniejszych zalet, jeśli nie przesądzającą o powodzeniu tego typu rodzaju nabycia nieruchomości, jest cena licytowanego mieszkania lub domu.

Przypomnieć trzeba, że jest to 3/4 a następnie 2/3 ceny oszacowania. Czym jednak jest owa cena oszacowania? W jaki sposób jest ustalana? Czy można w jakiś sposób na nią wpłynąć? Na te pytania odpowiemy poniżej.

Zgodnie z przepisem art. 942 k.p.c. po upływie terminu określonego w wezwaniu dłużnika do zapłaty długu, komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania. Przepis ten zawiera pewne uproszczenie, bowiem w rzeczywistości opis i oszacowanie są sporządzane przez biegłego uprawnionego do szacowania nieruchomości. Takiej wyceny nie dokonuje się jedynie w sytuacji, gdy w ciągu ostatnich sześciu miesięcy przed zajęciem wartość mieszkania była już szacowana w sposób, który odpowiada wymogom wskazanym w odrębnych przepisach.

Jak oszacować wartość mieszkania?

Zgodnie z par. 2 art. 948 k.p.c. w oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, która w myśl art. 946 została wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację. Opisem i oszacowaniem należy objąć z osobna każdą nieruchomość stanowiącą przedmiot egzekucji, jeżeli jest ona wpisana do odrębnej księgi wieczystej lub prowadzony jest dla niej odrębny zbiór dokumentów. Jeżeli jednak postępowania egzekucyjne toczące się co do kilku nieruchomości tego samego dłużnika, wpisanych do oddzielnych ksiąg wieczystych lub dla których prowadzone są odrębne zbiory dokumentów, połączone zostały w jedno postępowanie, to w przypadku gdy nieruchomości te stanowią całość gospodarczą, należy opisać i oszacować tę całość i każdą z nieruchomości z osobna.

W operacie szacunkowym sporządzonym przez biegłego rzeczoznawcę ustala się wartość rynkową nieruchomości. Zgodnie z par. 136 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie czynności komorników sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Uzupełnienie wytycznych odnośnie wyceny stanowią przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z przepisu art. 151 ust. 1 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych.

Z kolei na cenę transakcyjną wpływ mają takie czynniki jak: lokalizacja, powierzchnia, piętro, standard wykończenia mieszkania. Nie bez znaczenia jest również rok budowy budynku i sąsiedztwo.

Kwestionowanie ceny

Na tej właśnie podstawie biegły dokonuje oszacowania ceny nieruchomości. Zdarza się często, że dłużnik nie jest zadowolony z opisu jego mieszkania o ustalenia jego wartości. Czy w takich sytuacjach możliwe jest kwestionowanie ceny?

Zgodnie z przepisem art. 950 k.p.c. możliwe jest zaskarżenie opisu i oszacowania. Termin do dokonania tej czynności wynosi dwa tygodnie i liczy się od dnia jego ukończenia. Przy czym tym zakończeniem jest podpisanie przez komornika protokołu odpisu i oszacowania. Co ważnie, nie ma potrzeby zawiadamiania dłużnika o podpisaniu, w sytuacji, gdy komornik prawidłowo dokonał zawiadomienia o terminie dokonania opisu. Tak więc dla nieobecnych uczestników postępowania egzekucyjnego termin do złożenia skargi liczy się od chwili złożenia podpisu pod protokołem. Na postanowienie sądu przysługuje zażalenie. W przypadku, gdy sąd skargę uwzględni, może on polecić komornikowi sporządzenie nowego opisu i oszacowania lub zmienić go samodzielnie.

Obniżenie ceny wyjściowej

Weźmy pod uwagę jeszcze jedną sytuację. Po oględzinach mieszkania potencjalny kupiec jest niemal gotowy uczestniczyć w licytacji. Dopuszcza nawet możliwość, że cena się nieco podniesie w wyniku kolejnych postąpień. Czy w takim wypadku możliwe jest obniżenie ceny wyjściowej mieszkania?

Niestety, uprawnień do zaskarżania opisu i oszacowania nie mają osoby, które przystępują do licytacji. Przyjmuje się, że dokonując oględzin nieruchomości i wpłacając wadium licytujący zaakceptował cenę wywołania. Nie będzie więc możliwe - już po udzieleniu przybicia - ewentualne "dogadywanie się" czy to z komornikiem, czy to z wierzycielami lub z samym dotychczasowym właścicielem mieszkania. Nie można zatem liczyć na obniżenie ceny w związku z ewentualnymi usterkami technicznymi lokalu. Nie spowoduje też rabatu okoliczność, że w mieszkaniu pozostają dotychczasowi lokatorzy, którzy ani myślą się wyprowadzać.

Tanio czy drogo? Sprawdź sam. Mieszkania z licytacji komorniczych - ogłoszenia>>

Reasumując, na cenę mieszkania zbywanego na licytacji wpływają podobnie, jak w razie sprzedaży na rynku wtórnym, czynniki związane z jego usytuowaniem i stanem technicznym. Jedyną możliwość zakwestionowania ceny oszacowania ma dłużnik. Trzeba jednak przypomnieć, że takie osoby mają najczęściej przekonanie, że opóźnią ewentualną licytację, nie odbierając korespondencji. W związku z tym jednak, że przyjmowana jest tzw. fikcja doręczenia i mimo dwukrotnego awizowania traktuje się pismo jako odebrane, dłużnik traci szansę na skorygowanie ceny lokalu. Cierpi na tym dłużnik i wierzyciel, zyskuje natomiast nabywca - o ile cena faktycznie została zaniżona.

* Autorka jest prawnikiem serwisu e-prawnik.

e-prawnik.pl - lider wśród serwisów internetowych dostarczających informacje oraz porady prawne online w 24 godziny.