Czym różni się zakup mieszkania na licytacji od przetargu spółdzielni mieszkaniowej?

Katarzyna Tomczak
03.08.2012 , aktualizacja: 29.11.2013 11:22
A A A
Czy zakup mieszkania w ramach przetargu organizowanego przez spółdzielnię wiąże się z ryzykiem, na przykład w postaci lokatorów czy zadłużonego mieszkania?
Niekiedy na drzwiach klatek schodowych naszych bloków znajdujemy informacje o przetargach organizowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe. W ogłoszeniu znajdują się informacje podobne do tych, jakie znaleźć można w sądowych obwieszczeniach o licytacji.

Odmienne podstawy

Przede wszystkim wskazać trzeba na odmienne podstawy przeprowadzanych procedur. W przypadku, gdy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wygasa, spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość lokalu, jaką uzyskała w przetargu. Co ważne, przyczyną zorganizowania przetargu wcale nie musi być zadłużenie, niekiedy bowiem wygaśnięcie prawa do lokalu jest spowodowane wykluczeniem członka ze spółdzielni, wykreśleniem wskutek śmierci osoby, która nie pozostawiła po sobie spadkobierców. Prawo to wygasa również w sytuacji, gdy małżonkowie po ustaniu małżeństwa nie zawiadomią spółdzielni w terminie jednego roku, któremu z nich przypadło prawo do lokalu - spółdzielnia może wówczas podjąć uchwałę o wygaśnięciu tego prawa. Podobnie w przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu spółdzielnia ogłasza przetarg - w tym wypadku jednak pierwszeństwo w nabyciu takiego mieszkania mają jej członkowie.

Nie jest więc tak, że przetarg jest zawsze rezultatem zaniedbania lokatorów i zaprzestania płacenia czynszu. Sam przebieg i zasady przetargu opisane są w statucie spółdzielni. Zgodnie z przepisem art. 17 11 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej: u.s.m.) w wypadku wygaśnięcia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową lokalu - nie może być ona wyższa od kwoty, jaką uzyska się w wyniku przetargu. Co istotne dla potencjalnych nabywców - warunkiem wypłaty wartości tego prawa jest opróżnienie zajmowanego lokalu. Stąd osoby zainteresowane odzyskaniem części swoich wpłat na mieszkanie, decydują się zazwyczaj na jego opuszczenie.

Trzeba jednak pamiętać, że także spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu podlega egzekucji. Stosuje się do niej przepisy o egzekucji z nieruchomości. Niewykluczone więc, że także w ogłoszeniach o licytacjach znajdziemy mieszkania w spółdzielni. W tych wypadkach jednak najczęściej przyczyną licytacji jest właśnie zadłużenie, zaś sprzedaż licytacyjna odbywa się wbrew woli dłużnika, który nie ma środków na spłatę zobowiązań. Przypomnieć przy tym trzeba, że egzekucja z nieruchomości to najczęściej ostateczność - zgodnie z przepisami kodeksu postępowania cywilnego wierzyciel może bowiem wnosić o zlicytowanie ruchomości (auta, sprzęt TV), pobieranie części wynagrodzenia, wreszcie - zając rachunki bankowe.

Mieszkania z licytacji komorniczych i przetargów - zobacz aktualne ogłoszenia >>

Konieczne wadium

Licytację i przetarg łączy konieczność wpłacenia wadium. W przypadku kupna u komornika jest to 10% wartości nieruchomości. Praktyką w przetargach w spółdzielni jest natomiast domaganie się wpłaty ok. 2% wartości proponowanego lokalu. W obu wypadkach, gdy osoba, która wpłaciła wadium nie wygra licytacji (przetargu), odzyskuje je z powrotem; gdy zakończy je pomyślnie, wadium zostaje zaliczone na poczet ceny lokalu.

Największym problemem podczas zakupu mieszkania na licytacji komorniczej jest natomiast wymóg zapłaty całej kwoty w ciągu dwóch tygodni od uprawomocnienia się przybicia, które kończy licytację. Prawo zezwala aby termin ten wydłużyć, ale nie może wtedy przekroczyć miesiąca. Terminy dotyczące zapłaty ceny na rzecz spółdzielni uregulowane są natomiast w statucie.

Co z długami?

Istotna dla potencjalnego kupca jest kwestia zadłużenia, jakie może mieć poprzednio uprawniony do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Tu na szczęście kwota uzyskana w wyniku przetargu zostaje przeznaczona na spłatę zaległości. Podobnie w przypadku egzekucji z nieruchomości - jej skutkiem jest spłata długów, które doprowadziły do licytacji. Na nowego nabywcę nie przechodzą także zobowiązania związane z zapłatą czynszu. Co do zasady również dostawcy mediów przy podpisywaniu nowej umowy spisują dotychczasowe stany liczników, a niedopłatami obciążają poprzednich lokatorów. Niekiedy jednak mogą pojawić się problemy - np. gdy koszty ogrzewania rozliczane są w cyklach półrocznych - wówczas informacja o kwocie do zapłaty zostanie przysłana do nabywcy lokalu i ten we własnym zakresie będzie musiał wyliczyć, jakie było jego faktyczne zużycie mediów, a ile może domagać się od jego poprzedników. Wówczas czeka nas mozolna droga odzyskiwania należności - uzyskiwanie nowych adresów dawnych lokatorów, próby dobrowolnej windykacji, wreszcie - proces sądowy.

Nie można przy tym zapominać, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, w przypadku, gdy ma urządzoną księgę wieczystą, może być obciążone hipoteką. W takim wypadku możliwa jest sytuacja, w której nowy właściciel będzie odpowiadał jako dłużnik rzeczowy - wierzyciel będzie chciał sprzedać jego nowe mieszkanie, by uzyskać spłatę długu zabezpieczonego hipoteką. Stąd tak ważne jest dokładne sprawdzenie stanu prawnego mieszkania.

Z kolei na podstawie samego postanowienia o przysądzeniu własności wykreśla się wszystkie hipoteki obciążające nieruchomość, jeżeli w postanowieniu stwierdzono zapłacenie przez nabywcę całej ceny nabycia gotówką.

Ryzyko eksmisji

Jak wskazano wyżej, aby uprawnieni z tytułu spółdzielczego prawa do lokalu odzyskali część wpłaconego wkładu, muszą opuścić zajmowane mieszkanie. Stąd w tym wypadku mniejsze jest ryzyko, że nie będziemy się mogli wprowadzić do naszego nowego domu - lokatorzy wyprowadzą się.

Zazwyczaj bowiem w sytuacji, gdy nabywamy mieszkanie na licytacji komorniczej, pozostaje kwestia dłużnika i jego rodziny, którzy nie chcą opuścić przejmowanego za długi lokalu. W takim wypadku liczyć się trzeba z długotrwałym postępowaniem eksmisyjnym i oczekiwaniem na przyznanie lokalu przez gminę (jest to konieczne, gdy np. dłużnik ma dzieci, jest osobą bezrobotną, inwalidą, lokal zamieszkuje kobieta w ciąży). Oczywiście, zdarzają się sytuacje, gdy dłużnik dobrowolnie opuszcza nieruchomość, są to jednak niezbyt częste przypadki.

Przetarg w spółdzielni to jednak większa szansa na to, że nabędziemy lokal wolny od niechcianych mieszkańców. Spółdzielnie, zobowiązane do prowadzenia rzetelnej gospodarki finansowej, dbają ponadto o uregulowanie stanu prawnego zbywanych lokali. Ponadto już od samego zbywającego prawo do lokalu możemy uzyskać informacje o ewentualnych niedopłatach za media, liczbie zameldowanych osób.

Warto? Warto!

Reasumując: zakup mieszkania w przetargu organizowanym przez spółdzielnię wiąże się z mniejszym ryzykiem niż branie udziału w licytacji komorniczej. Kupujemy wówczas lokal wolny od obciążeń, zazwyczaj także lokatorzy nie zamieszkują w tym mieszkaniu. Odpada więc problem związany z długotrwałym postępowaniem eksmisyjnym. Zawsze jednak - choćby ze względu na ryzyko ustanowionej hipoteki - konieczna jest przezorność i dokładne sprawdzenie księgi wieczystej lokalu. To jednak zalecić należy wszystkim kupcom - także chętnym na nabycie mieszkania na wolnym rynku.

www.e-prawnik.pl - lider wśród serwisów internetowych dostarczających informacje oraz porady prawne online w 24 godziny.

Ogłoszenia różne