Egzekucja z nieruchomości wykorzystywanej w działalności - biegły, opis i oszacowanie, licytacja

Egzekucja z nieruchomości wszczynana jest na wniosek wierzyciela i obejmuje konkretną nieruchomość wskazaną w księdze wieczystej. Zajęcie następuje przez doręczenie dłużnikowi wezwania do zapłaty oraz przez dokonanie wpisu o wszczęciu egzekucji w księdze wieczystej. Wpis ten ma charakter ostrzegawczy i zabezpieczający, ponieważ ujawnia stan egzekucji wobec osób trzecich oraz ogranicza możliwość skutecznego rozporządzania nieruchomością.

W przypadku nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej zajęcie może wpływać na relacje z kontrahentami, instytucjami finansowymi czy najemcami. Samo zajęcie nie powoduje utraty prawa własności ani nie pozbawia przedsiębiorcy możliwości korzystania z nieruchomości, lecz istotnie ogranicza swobodę jej obrotu.

Opis i oszacowanie wartości nieruchomości przez komornika

Kluczowym etapem postępowania jest opis i oszacowanie nieruchomości. Czynność ta ma charakter obligatoryjny i stanowi podstawę dalszych etapów egzekucji. Komornik sporządza opis nieruchomości, obejmujący jej położenie, powierzchnię, sposób zabudowy, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stan prawny oraz istniejące obciążenia.

Oszacowanie wartości nieruchomości następuje z udziałem biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Biegły sporządza operat szacunkowy, w którym określa wartość rynkową nieruchomości z uwzględnieniem jej aktualnego stanu, przeznaczenia oraz uwarunkowań rynkowych. W przypadku nieruchomości komercyjnych istotne znaczenie mają czynniki takie jak lokalizacja, standard techniczny, stopień wynajęcia powierzchni, rentowność czy potencjał inwestycyjny.

Protokół opisu i oszacowania wraz z operatem szacunkowym podlega doręczeniu stronom i może być przez nie kwestionowany. Zarzuty dotyczące opisu i oszacowania są jednym z najczęstszych środków obrony dłużnika, zwłaszcza gdy wartość nieruchomości została określona na poziomie niższym od oczekiwanego. Prawidłowość oszacowania ma fundamentalne znaczenie, ponieważ stanowi punkt odniesienia dla ustalenia ceny wywołania w licytacji.

Cena wywoławcza i pierwsza licytacja nieruchomości przez komornika

Sprzedaż nieruchomości następuje w drodze licytacji. Od 5 grudnia 2025 roku zajęta nieruchomość ulega sprzedaży w drodze licytacji elektronicznej albo licytacji publicznej. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję. Cena wywoławcza w pierwszej licytacji wynosi trzy czwarte wartości oszacowania.

W przypadku nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej poziom zainteresowania licytacją zależy od wielu czynników, w tym od sytuacji rynkowej, lokalizacji oraz charakteru obiektu. Nieruchomości specjalistyczne, przystosowane do określonego rodzaju produkcji, mogą być trudniejsze do sprzedaży niż obiekty o uniwersalnym przeznaczeniu.

Druga licytacja komornicza i obniżenie ceny nieruchomości

Jeżeli pierwsza licytacja nie przyniesie skutku, sąd wyznacza drugą licytację, w której cena wywoławcza zostaje obniżona do dwóch trzecich wartości oszacowania. Mechanizm ten ma zwiększyć szanse sprzedaży, lecz jednocześnie oznacza istotne ryzyko dla dłużnika, że nieruchomość zostanie zbyta po cenie znacznie niższej od jej wartości księgowej lub inwestycyjnej.

W praktyce druga licytacja bywa momentem przełomowym, ponieważ niższa cena wywoławcza przyciąga większą liczbę potencjalnych nabywców, w tym inwestorów nastawionych na okazje rynkowe.

Przybicie i przysądzenie własności

Po skutecznej licytacji sąd wydaje postanowienie o przybiciu, a następnie – po uiszczeniu ceny nabycia przez licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę (wygrał licytację)– postanowienie o przysądzeniu własności. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca staje się właścicielem nieruchomości, a prawa ujawnione w księdze wieczystej wygasają w zakresie przewidzianym w przepisach o egzekucji z nieruchomości.

Dla przedsiębiorcy oznacza to definitywną utratę nieruchomości, natomiast dla wierzycieli – przejście do etapu podziału sumy uzyskanej z egzekucji.

Znaczenie egzekucji z nieruchomości dla działalności gospodarczej

Egzekucja z nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej często prowadzi do reorganizacji lub likwidacji przedsiębiorstwa. Utrata hali produkcyjnej, magazynu czy lokalu usługowego może uniemożliwić kontynuowanie działalności w dotychczasowej formie. Z tego względu dłużnicy nierzadko podejmują działania zmierzające do wstrzymania egzekucji, zawarcia ugody z wierzycielem lub sprzedaży nieruchomości na warunkach rynkowych przed zakończeniem postępowania.

Z perspektywy wierzyciela egzekucja z nieruchomości jest często najbardziej efektywnym sposobem zaspokojenia roszczenia, lecz wymaga cierpliwości, ponieważ postępowanie jest wieloetapowe i czasochłonne.