Jak kupić nieruchomość u syndyka?

Jerzy Sławek
16.08.2021 00:16
A A A
Sprzedaż nieruchomości przez syndyka

Sprzedaż nieruchomości przez syndyka (Fot. unsplash.com)

Generalnie w polskim systemie prawnym kupno nieruchomości jest stosunkowo bezpieczna operacją, gdyż nad wszystkim czuwa Notariusz, bez którego nie jest możliwe zawarcie prawnie skutecznej transakcji.

W ostatnim czasie w postępowaniach upadłościowych (szczególnie w konsumenckich) oferowane są do sprzedaży rozmaite nieruchomości. Począwszy od gruntów niezabudowanych, działek leśnych, domów po mieszkania. W wielu wypadkach do sprzedaży oferowane są także udziały w takich nieruchomościach.
Czy kupno nieruchomości od syndyków jest bezpieczne dla kupującego? Odpowiedź jest jednoznaczna – Tak!

Generalnie w polskim systemie prawnym kupno nieruchomości jest stosunkowo bezpieczna operacją, gdyż nad wszystkim czuwa Notariusz, bez którego nie jest możliwe zawarcie prawnie skutecznej transakcji. Jednakże notariusz podczas transakcji nie ingeruje w ekonomiczną część transakcji np. jak się strony umawiają, co do sposobu i kwoty zapłaty, co się dzieje z obciążeniami ustanowionymi na nieruchomości itp., przy czym ma on obowiązek rzetelnie poinformować strony transakcji o skutkach jej zawarcia. Nie inaczej przebiega transakcja sprzedaży nieruchomości (czy udziałów) w postepowaniu upadłościowym, gdyż pomimo okoliczności, że syndyk czasem przeprowadza licytację czy nawet Sąd zatwierdza wybór najlepszych ofert, ale i tak finał transakcji ma miejsce w kancelarii notarialnej.

Przedstawię teraz proces jak może wyglądać bezpieczna transakcja zakupu nieruchomości od syndyka. Pierwszym krokiem, jaki wykonuje syndyk obejmując do masy upadłości nieruchomość jest wprowadzenie jej do spisu inwentarza masy upadłości i jej oszacowanie. Oszacowania nieruchomości, co do zasady dokonuje biegły z zakresu szacowania nieruchomości wybrany przez syndyka. Może się jednak zdarzyć, że prowadzone jest postępowanie jeszcze na starszych przepisach i biegłego będzie powoływał sędzia- komisarz. Po sporządzeniu opisu i oszacowania nieruchomości, jest on składany do akt postępowania, a sąd zarządza obwieszczenie o jego sporządzeniu. Na taki opis i oszacowanie można składać zarzuty, które będzie rozpoznawał sąd upadłościowy lub sędzia-komisarz, by nie doszło do pokrzywdzenia interesów uczestników postępowania. Celem tej procedury jest uzyskanie rzetelnych informacji nie tylko o cenie nieruchomości, ale o jej walorach lub mankamentach. Jeśli zarzutów nie wniesiono lub sąd ich nie uwzględnił, nieruchomość jest gotowa do rozpoczęcia procedury sprzedaży.

Teraz zaczyna się najciekawsze, gdyż istnieje wiele sposobów na doprowadzenie do sprzedaży nieruchomości w postępowaniu upadłościowym. Generalnie można je podzielić na dwie formy – pierwsza w formie przetargu sądowego a druga – z tzw. „wolnej ręki". W pierwszym trybie, syndyk opracowuje warunki przetargu a następnie wnioskuje do sądu o ich zatwierdzenie. O takim przetargu obwieszcza się Monitorze Sądowym i Gospodarczym a czasem też w innych publikatorach. Przetarg sądowy prowadzi syndyk, ale czynności nadzoruje sąd lub sędzia – komisarz i organ ten zatwierdza również wybór oferty. Zazwyczaj syndyk wymaga wpłaty wadium przetargowego, co ma na celu uwiarygodnienie oferenta, że jego zamiarem nie jest tylko podbijanie ceny, ale rzeczywisty zakup nieruchomości. W tym momencie należy zachować szczególną czujność i nie dokonywać wpłaty wadium bez weryfikacji, czy taki syndyk faktycznie działa, ma stosowne uprawnienia i żądanie wpłaty wadium nie jest próba wyłudzenia pieniędzy ze strony zwykłych przestępców. Jak to sprawdzić? Należy na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości wyszukać konkretnego syndyka i zatelefonować na wskazany w oficjalnej wyszukiwarce telefon. Każdy syndyk jest obowiązany aktualizować dane w bazie ministerstwa, zatem będą one aktualne. Jeśli nie będzie się można dodzwonić nie pozostaje nic innego jak wizyta w kancelarii syndyka lub wysyłka listu w celu weryfikacji autentyczności rachunku do wpłaty wadium. Po uprawomocnieniu się postanowienia o zatwierdzeniu wyboru oferty kupujący i syndyk mogą udać się do notariusza a wadium zostanie zaliczone w poczet ceny zakupu. Nie ukrywam, że jest to najbardziej przejrzysta oraz bezpieczna forma zbycia nieruchomości, która wymaga jednak udziału sądu, dostępności sali sądowej, co często oznacza wydłużenie terminu sprzedaży.

Drugą formą sprzedaży, znacznie powszechniejszą, jest „sprzedaż z wolnej ręki". Nie oznacza to, że syndyk może sprzedać nieruchomość na zasadzie tzw. „widzimisię", co zdaje się wynikać wprost z nazewnictwa, gdyż każda procedura „z wolnej ręki" jest możliwa o ile sąd lub rada wierzycieli wyznaczą tzw. warunki zbycia. Cóż to takiego owe warunki zbycia? „Wolna ręka" w tym wypadku oznacza, że sprzedaż odbędzie się poza budynkiem sądu, zgodnie z zarządzeniem sądu, który nakazuje syndykowi przeprowadzić konkretne czynności upubliczniające możliwość nabycia nieruchomości i zazwyczaj wskazuje cenę minimalną, poniżej której syndyk nie może przeprowadzić transakcji. Może też wyznaczyć inne warunki, które musi spełnić syndyk, by skutecznie sprzedaż nieruchomość. Żeby uzyskać zgodę na „wolna rękę" syndyk sam powinien zaproponować sądowi warunki zbycia, przy czym sąd nie jest nimi związany wnioskiem syndyka i może według swojej oceny określić takie warunki. Tu także może się pojawić kwestia wadium, więc należy zweryfikować sprawę jak poprzednio. Zazwyczaj należy spodziewać się, że jeśli zostaną złożone, co najmniej dwie oferty to syndyk przeprowadzi licytacje i oczywiście wybierze najwyższa ofertę. Finał jak zwykle będzie miał miejsce w kancelarii notarialnej. W obu wypadkach proszę się nie dziwić syndyk będzie żądał zapłaty całości ceny najpóźniej przed złożeniem podpisu na akcie notarialnym przenoszącym własność. To jest norma, gdyż przeniesienie własności następuje w chwili podpisania aktu notarialnego, zatem syndyk „głową" odpowiada za zapłatę całości ceny. Jeśli zakup będzie finansowany z kredytu bankowego, niezbędna będzie umowa przedwstępna i dostosowanie jej treści do wymogów banku w tym, co do zasad zapłaty całości ceny.

Sytuacja zmienia się całkowicie, jeśli chcemy kupić nieruchomość od syndyka, który działa na podstawie przepisów obowiązujących dla postepowań, w których wnioski upadłościowe złożono po 24 marca 2020 r., a postepowanie upadłościowe prowadzone jest na podstawie przepisów księgi III prawa upadłościowego. Tutaj procedura zbycia nieruchomości została zmodyfikowana i syndyk składa sądowi i wierzycielom propozycję sposobu likwidacji nieruchomości i jeśli ten nie zostanie w odpowiedni sposób i w odpowiednim czasie zmieniony lub wstrzymany, może dojść do sprzedaży nieruchomości na określonych warunkach, przy czym finalizacja transakcji nastąpi jak zwykle w kancelarii notarialnej. Nie jest, zatem wymagana żadna decyzja zatwierdzająca warunki sprzedaży, wystarczające będzie samo zawiadomienie wierzycieli oraz sądu o wyborze sposobu likwidacji i brak decyzji sądu wstrzymującej. Oczywiście nie oznacza to, że nie jest możliwy przetarg sądowy lub określenie warunków zbycia, ale celem zmiany przepisu było zwiększenie wpływu wierzycieli na wybierany sposób likwidacji majątku nieruchomego w postępowaniach upadłościowych.

Podsumowując „nową" procedurę zbycia nieruchomości w uproszczonych postepowaniach konsumenckich, może się tak zdarzyć, że jedynym dokumentem uprawniającym do zbycia nieruchomości (oprócz postanowienia o ogłoszeniu upadłości), będzie ….. oświadczenie syndyka, że wykonał obowiązki określone w art. 49111a ustawy prawo upadłościowe a sąd nie wydał postanowienia o wstrzymując wskazany sposób likwidacji. Generalnie po weryfikacji, że nikt się nie podszywa pod syndyka w procedurze wpłaty wadium, cały proces kupna nieruchomości, łącznie z zapłata całości ceny syndykowi przed aktem notarialnym jest procesem bardzo bezpiecznym. Nawet na wypadek zdarzeń losowych sąd może zmienić syndyka i wyznaczyć nowego, który jest związany wcześniejszymi czynnościami, o ile były zgodne z procedurą. 

Syndyk jest także funkcjonariuszem publicznym w rozumieniu kodeksu karnego i podlega szczególnie zaostrzonej odpowiedzialności przekraczając swoje uprawnia lub nie wykonując swoich obowiązków. Nie wyobrażam sobie, zatem sytuacji, w której syndyk, mimo zapłaty całości ceny po zgodnej z przepisami procedurze zbycia nieruchomości odmawia bez istotnego powodu przeniesienia własności nieruchomości, zaś, jeśli taki powód istnieje (np. ujawnia się nowa okoliczność), nie zwraca zapłaconej ceny oferentowi.

Na koniec najważniejsza rzecz - sprzedaż w postepowaniu upadłościowym na skutki sprzedaży egzekucyjnej, co oznacza, że nabywca nieruchomości kupuje ja bez obciążeń. Jest to reguła zero/jedynkowa w przypadku zbycia nieruchomości i odnosząca się do obciążeń ujawnionych w dziale IV Księgi Wieczystej, czyli hipotek. W przypadku zbywania udziałów w nieruchomości, sprawa nie jest już tak jednoznaczna i należy poprosić notariusza o wyjaśnienie egzekucyjnych skutków nabycia w odniesieniu do udziałów. Może się tak bowiem zdarzyć, że pomimo nabycia udziałów od syndyka, nie będzie miał miejsce skutek egzekucyjny. Podobnie z wpisami poczynionymi w dziale III KW (służebności i ostrzeżenia), które zarówno w odniesieniu do zbywanych nieruchomości jak też udziałów, powinny być indywidualnie zbadane.